需要更多金融支持

“從金融創新角度看，這可能改變傳統租房方式，因為它在創新入口，改變信用模式，（對企業來說）這是一個布局。”陳晟指出，我國房產銷售金額達到12萬億元，二手房銷售也有5萬億左右元，租房市場保守估計也破萬億元。由于房地產交易都是大宗行為，因此，消費者金融數據十分重要。

但由于租房市場的屬性所致，互聯網金融機構想直接介入交易并不容易。蘇寧金融研究院互聯網金融研究中心主任薛洪言指出，租房鮮有看圖片就下決心的，都要去現場看，因此租房市場重線下場景，互聯網金融機構一開始只能從“邊邊角角”的角度為各個支付環節提供支持，尋找新的機會和突破口。

因此，租房市場所需要的金融支持遠比免押金的信用租房復雜得多。上海市于9月出臺的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》明確指出，鼓勵開發性金融機構通過合理測算未來租賃收入現金流，提供符合住房租賃企業經營特點的長期低息貸款等金融解決方案；支持符合條件的住房租賃企業發行專門用于發展住房租賃業務的各類債券、不動產證券化產品；加快推進針對租賃用房的各類房地產投資信托基金（REITs）試點，在試點后盡快形成規模。

所謂REITs(RealEstateInvestmenttrusts)即房地產信托投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機構進行托管，并委托專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

據楊現嶺介紹，資產證券化是國際慣例，也是我國目前資本市場關注的熱點。在擴大房源方面，深圳采用的是存量小產權房納入統一監管平臺（100萬套）和自持地塊新增（10萬套）并舉的模式，前者占整體供應量超過90%，這是一種新思路；北京未來五年將新建150萬套住房，其中50萬套純用于租賃，計劃供應住宅用地6000公頃，其中1000公頃集體建設用地。粗略計算，這些集體用地剛好可以建設50萬套租賃用房（按套均45平方米計算）。

薛洪言指出，利用金融手段盤活資深存量資產，實現REITs是沒有問題的，但要求物業必須由機構持有，對未來的資金收入有產權才能實現。如果是純中介，對房源沒有掌控力，就很難將REITs擴展到更廣闊更普遍的租賃場景中去，難以改變場景。

租房要輕松，政策需松綁

除金融產品的創新以外，租房市場的活力還需要更多政策松綁方能得以釋放。

在租購并舉的大趨勢下，一二線城市紛紛出臺鼓勵租房市場發展的土地流轉或房源支持計劃。例如，北京提出在今后五年供應50萬套租賃住房；廣州則計劃推出825萬平方米租賃住房用地，預計供應租賃住房15萬套；上海提出，“十三五”期間租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套；深圳則計劃在“十三五”期間建設40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，并要求企業建設過程中進行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲100萬套城中村房統一租賃。

楊現領指出，雖然各地出臺了租賃市場的供應計劃，但還在等待明確的實施細則。例如，集體用地如何建設租賃用房，租賃機構、土地所有方（村委會或鎮政府）之間的合作關系、義務和權責，很多都面臨著相關的法律難題。而集體土地上建設的房屋是否可以獲得房產證，是資本方最關注的方面，關系到能否實現REITs。

在他看來，一線城市房屋租賃市場的土地供給或許可以真正觸及到土地制度改革和土地流轉機制的深層次問題。租房市場的土地流轉是長遠問題，但租房運營企業當下更關心的問題是，經營租房這門生意盈利周期很長，甚至盈利空間還有待觀望。

作為租房運營機構負責人，劉翔認為當下更需要的是來自財稅和資金上的支持。“我們做的不是重資產模式，因此在銀行貸款方面并不占優勢。即使是自持式公寓企業，在爭取融資、貸款時也比較難。”

因為優客逸家這類長租公寓采取的是“二房東”模式，因此一個更現實的問題是稅收。曾在旅游行業工作多年的劉翔了解到，旅行社納稅是按照差額收入作為稅基來納稅，他認為“二房東”模式也是類似的，但并不能享受差額收入納稅的“福利”。

“比如說我們跟租客收的房租是1000元，實際上有700元是給房東的，到我們手上的錢是300元。那么應該按照1000元還是300元作為應稅收入來納稅？”對于這類問題，劉翔認為政策制定者可以先把租房運營機構培育起來。

上海財經大學公共經濟與管理學院教授朱為群研究財政稅收多年，據他介紹，對于企業來講，肯定是以其收取的全部收入作為計算依據的。但是支付給房東的這部分錢，是沒有辦法扣除的。

趙秀池認為，以往市場不提供租賃類商品房，因此租賃住房比較分散，大量租賃住房的來源，主要是個人，集中式的機構租賃房源較少，未來通過開發商自持、公租房建設等會形成大量的、長期的優質租賃住房來源。

她建議，允許閑置的商業辦公、工業廠房等用作租賃住房，或者允許一些大戶型進行適當改造出租，并給予民水民電的政策支持。對于未來租房市場的發展，陳晟建議政府應當引導形成公允性平臺，為老百姓將房源便利地發布在平臺上提供便利，并形成一系列的保障機制，既保護住房，也保護房東和租客的利益。