又見房價上漲：城市住房供大于求還是供不應求？

過去幾年，對中國經濟增長擔憂的背后最常見的觀點邏輯如下：1）中國住宅市場明顯供大于求，住房建設投資增速大幅調整在所難免；2）由于城鎮化進程放緩、人口結構趨于老齡化，住房需求的高峰期已過；3）房地產投資在總投資中占比較高，房地產投資大幅回落會拖累總投資和GDP增速迅速下滑，導致不良貸款率上升，并引發通貨緊縮。簡言之，對樓市的擔心一直是市場對中國經濟增長前景感到憂心忡忡的核心所在。

但是，從去年年初開始，房地產銷售開始顯著回暖，房價也從4季度開始止跌回升——首先是在深圳和上海等個別一線城市，隨后逐步擴大到全國更多城市。當前樓市量價齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產市場供給過剩之說，也未顯示出住房需求由于周期性或結構性調整而低迷不振。但更重要的問題是，住房需求的回升可以持續多久？房地產市場是否正在過度杠桿化催生泡沫的形成？

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產市場的基本判斷顯然至關重要。但是，目前相關數據卻非常零散，市場觀點也極為分化。本篇報告中我們將深度剖析包括全國第六次人口普查在內的多項宏觀數據，提示八個經常被忽視或者誤解的有關中國房地產市場的基本特征。我們希望這樣的分析對投資者分析未來走勢、評判政策效果都能提供有益的幫助。

一、中國實際的城市化率到底是多少？

城市化率指的是城市地區人口在總人口中所占的比例（各個國家對城市的定義不盡相同）。在中國，城市地區既包括城市，也包括鎮區，但很多鎮更像是大村莊而非現代化都市。官方統計數據顯示，截止2015年底，中國的常住城鎮人口占總人口比重為56%，但是，約有40%的常住城鎮人口其實居住在鎮區而非城市。也就是說，常住在城市中的居民在總人口中的占比只有33%左右，這與目前僅37%的非農業戶籍人口占比相吻合。如果我們采用國際可比的城市化定義，中國實際的城市化率可能只有40%左右，而非官方數據顯示的56%。

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